こんにちは、加藤工務店です。
ようやく秋の気配を感じるようになりましたね。地域によっては秋祭りの準備が始まり、町内の風景や懐かしい通り道をゆっくり眺める時間も増えてきたのではないでしょうか。
そんな折、「実家がだいぶ古くなってきた」「将来空き家になってしまうかもしれない」というお悩みをお聞きすることが増えています。国土交通省など行政の仕組みも変わりつつあり、ただ放置しておくことはコストやリスクを伴います。
今回は、「空き家政策とリフォームの今」をテーマに、知っておきたい制度や選択肢、リフォームで押さえるポイントをわかりやすくお伝えします。
空き家問題がいま注目されている理由とは？
※画像はイメージです
まず、空き家問題の“今”を見ておきましょう。
総務省の「令和5年 住宅・土地統計調査」によれば、2023年10月1日時点で国内の空き家総数は約 900万戸（空き家率13.8％） に達し、過去最多を更新したと報じられています。このうち、賃貸や売却用、別荘などを除いた「居住目的のない空き家」も増加傾向にあります。
実家が築30年を超えて老朽化してきた、相続して使われていない家がそのまま残っている……そういうケースが少なくありません。住まい手がいない家は、風雨や湿気にさらされて劣化が進みやすく、放置すれば倒壊リスク、隣家への被害、害虫・害獣の侵入など、様々な問題を引き起こす可能性があります。
地域防災や衛生、治安面にも影響が出るため、自治体でも空き家対策は大きな課題となっており、政策面での対応が加速しています。
2023年・2024年で進んだ「空き家法」改正とは？
そんな中、大きな変化があったのが空き家に関する法律です。
令和5年（2023年）12月13日付で、空家等対策の推進に関する特別措置法の一部が改正されました。改正のポイントの一つが「管理不全空家（かんりふぜんあきや）」という区分の導入です。これは「現時点では特定空家に認定されていないが、このまま放置すれば問題を引き起こすおそれがある空き家」を行政が指導・勧告できるようにした枠組み。
たとえば、壁や窓ガラスの破損、外壁の剥がれ、敷地内の雑草・ゴミの放置などが「管理不全空家の状態」として判断される基準のひとつに挙げられています。この「管理不全空家」に自治体から勧告を受けると、従来の“住宅用地特例”が解除され、固定資産税が最大6倍になる可能性もあります。
つまり、「今は大丈夫」と思っていても、管理が不十分だと税制面でペナルティを受けるリスクが高まるようになったということです。
今こそ補助金をチェック！再生リフォームの支援制度
老朽化してきた家を今後も活用したい、という方には、補助金を使える可能性があります。ただし、制度には条件や制限がありますので、事前確認が欠かせません。
国や自治体では、用途を変更するリフォーム、耐震補強、省エネ改修などを対象とした支援制度を用意しているところもあります。
たとえば、既存住宅の耐久性・省エネ性能を高める改修を対象とした「長期優良住宅化リフォーム推進事業」などが知られています（対象と補助額は条件があります）。また、自治体ごとに独自に「断熱改修補助」「バリアフリー改修補助」「定住促進型リフォーム補助」などを設けている場合もあります。例えば、省エネ設備や耐震化に補助を出す地方自治体も複数あります。
ただし、補助を受けるには改修前申請、性能要件、後続の維持義務、申請期限といった条件が伴うケースが多いため、早めに制度要件を調べ、設計段階から加味することがポイントです。
空き家活用の選択肢は「3つ」
老朽化した家をどうするかは、次の3つの選択肢が基本になります。
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１・自分たちで住む・住み続ける
実家を改修して再び住む、あるいは二世帯住宅としてリフォームする方法です。リフォームの自由度は高く、思い出も残せますが、改修コストやメンテナンスを見越した設計が求められます。
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2・賃貸・シェア型活用
DIY型賃貸、シェアハウス、空き家を地域交流拠点として貸し出すなど。空間を活かす発想次第で収益性も見込めます。ただし、賃貸需要の見込み、賃借人との契約管理、定期的な維持が必要です。
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３・解体して更地にする
将来的な建築計画がない、維持の見込みがないなら、解体を選ぶこともあります。ただし、解体費用はかかりますし、土地を「更地」にすることで固定資産税などの税負担が変わる可能性もあります。
それぞれの選択肢には「維持費 vs 初期コスト」「用途性 vs 自由度」「リスク vs 安全性」といったトレードオフがあります。どれを選ぶかは、ご家族の将来像・資金計画・地域性を踏まえて判断したいところです。
リフォーム視点で見る“空き家再生”のポイント
もし「再生リフォーム（活用）」を選ぶなら、特に次の点を優先してチェック・設計すると安心感が高まります。
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水まわり・給排水設備
- 長く空き状態だった場合、配管の劣化・詰まり・錆などが進んでいることが多いので、早めに点検・交換を検討。
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断熱・断熱改修
- 特に窓・外壁・屋根の断熱性を上げることで、快適性・光熱費の改善につながります。
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耐震補強
- 地震リスクを考慮し、補強の必要性を判断。部材や補強方法を見極めて設計。
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屋根・外壁・構造部
- 瓦・屋根材、雨どい、外壁のひび割れ・腐食・シロアリ被害などは、空き家期間中に劣化しやすい箇所。早めに点検を。
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地域性・デザイン配慮
- 町並みに合った外観、近隣環境との調和、使い勝手を意識した間取り設計も大切。
また、改修を進める際には「改修前の調査（インスペクション）」をきちんと行うことが不可欠です。見えない部分の劣化を把握してから設計・見積もりを進めることで、後の追加費用発生を抑えられます。
まとめ
実家が空き家になってしまうかもしれない、あるいは既に空き家状態になっている家をどうすべきか――その判断を放置してしまうと、税金負担や安全性・資産価値の低下などのリスクが増えてしまいます。
ただ、昨今の制度改正や補助制度をうまく活用すれば、再生リフォームという選択肢も現実味を帯びてきます。特に、令和5年12月の法改正で導入された「管理不全空家」制度により、管理不良な空き家に対して早期の対応を求められるようになりました。
まずは、家の現況を専門家に見てもらって、劣化具合・補助制度適用可否・用途プランの相談を始めることが肝心です。
加藤工務店では、空き家・実家再生リフォームのご相談が可能です。将来を見据えた住まいの選択を一緒に考えていきましょう。
